2020年12月30日,為期五天的新螺螄灣一期市場共計5914個商鋪承租權的競拍落下帷幕。
借助公開透明的阿里拍賣平臺,新螺螄灣市場的商鋪承租權在完全市場化的競拍過程中,回歸了公允價值。拍賣標的總體成交率達到82.28%,吸引了來自全國的商戶,至截拍為止,總圍觀人次超過443萬,總出價次數超過2.8萬次,總設置提醒人數達到7.6萬。
阿里拍賣的龐大流量也功不可沒。作為全球最大的線上拍賣市場,阿里拍賣自2012年成立以來已同上萬家商業機構、政府機構、金融機構、法院等開展合作,旗下涵蓋資產拍賣、高端消費品拍賣、收藏品拍賣、大眾拍賣等業務,具有零違規、處置快、成交率溢價率高等優勢。
通過阿里拍賣這一具有公信力的第三方平臺,全國商戶擁有了公平競爭、公開競拍的線上渠道,真正由市場決定了新螺螄灣商鋪的租金和租賃權歸屬,解決了新螺螄灣的歷史遺留問題,為新螺螄灣未來的良性可循環發展打下了堅實基礎。
【數字化競拍革舊鼎新】
為了確保新螺螄灣商鋪承租權競拍價格的合理性,新螺螄灣的運營方俊奧在競拍底價的制定中,以2012年后(含2012) 簽訂《昆明螺螄灣國際商貿城商位有期有償使用協議書》約定的租金價為基準價。
以八年前的租金價為線上競拍的基準線,實際上將新螺螄灣發展中的紅利交還給了商戶,全國的商戶同臺競價,這是俊奧對商戶們開放、共贏的誠意,也契合了阿里巴巴的核心價值觀:讓天下沒有難做的生意。
另一方面,通過阿里拍賣的線上化競拍方式,商戶的選擇更加靈活多樣,完全市場化的定價,讓商戶的租賃成本更貼近市場認可的公允價值,規避了租賃過程中信息不對稱為商戶未來運營埋下的風險——無論是在哪個商城,租賃成本畸高導致市場下行期的資金斷鏈都不是新鮮事。
充分競拍、全面競價,為不同類型、不同需求的商戶們提供了豐富的可能性:核心區域的旺鋪有更高的定價空間,價值交給市場判斷;位置一般、人流量較小商鋪的底價停留在八年前,讓商戶有充足的成本空間,在決定時能夠全面考慮運營成本、位置、客流等眾多因素;資金實力不夠充足的商戶也有可能選到被忽視了的“遺珠”,用更低的成本獲取心中的理想店鋪。
【公開競價保證商鋪價值公允】
從競拍的具體結果來看,俊奧與阿里拍賣的初衷都得到了很好的體現。
競拍開始的第一天,A1-008及009兩大核心區域的人氣旺鋪就受到了商戶們的熱捧,價格一路攀升到了277.4萬元和267.7萬元,相比起拍底價都溢價超過340%。
C3-03、D1-010等商鋪同樣競價激烈,前者有6人相繼出價149次競爭,后者則有8人相繼出價117次競爭,兩間商鋪相比起拍底價的溢價率都超過100%。核心商鋪在上百次的競價中,貼近了其實際的公允價值。
不少商戶也有了“意外收獲”,一些商鋪都是以底價成交,例如A1-462商鋪。根據競得者黃女士介紹,其2019年從二房東手里租該商鋪的價格是6萬元一年,但這次她以14.8萬元的底價拿下了5年的承租權,折合一年不到3萬元,只有原本租金的一半。
實打實降低的租金,刨除了二房東灰色產業鏈的不利影響,這對運營者的激勵是顯著的,黃女士表示,以前每年年底都在擔心房東漲價或者解約,此次通過阿里拍賣,合規合理、公正公開拿下了五年的承租權,“至少未來5年都可以安安心心做生意了。”
由于復雜的歷史因素影響,新螺螄灣原本的租賃方式中,出現了許多問題,業主方、房東、實際運營戶之間的信息不對稱,引發了一系列租賃矛盾,灰色的二房東產業鏈潛伏其中,影響了新螺螄灣市場的健康發展。
2020年底,俊奧在新螺螄灣內進行市場摸排調查,以確定新一輪租約的合理市場價格,觸犯了“二房東”、“三四五房東”的利益,甚至一度引發了糾紛。
為了滿足有真實市場需求的經營者訴求,平穩拔除市場內灰色產業鏈,俊奧對商戶們作出了承諾:“打開大門、面向全國迎接各方資源,引導市場良性發展,共迎市場的繁榮。”
秉承公正公平公開透明的原則,俊奧創新性的引入了阿里拍賣平臺,選擇將承租權以競拍形式交易,解決了傳統租賃方式中信息不對稱的根本性問題,真正做到了讓市場決定資產價值,全國各地的商戶都站在了同一起跑線上。
從最終的截拍數據來看,競拍模式獲得了商戶的高度認可,也幫助俊奧以公正透明的方式完成了承租權的交易。
【在線招商探索多贏新模式】
借助阿里拍賣平臺,完成商鋪承租權交易方式的數字化創新,是對傳統招商模式、商場租賃模式的一種嶄新變革。
對商場運營企業而言,通過數字化平臺開展全國性競拍,擴大了商場的招租范圍,提升了商場的品牌影響力,更重要的是,能夠在更大范圍內通過充分競價,挖掘商鋪的核心價值。
在新螺螄灣的核心旺鋪中,相比八年前底價,溢價超過300%的不在少數,這充分說明,商戶們對商鋪的價值有自己的理性認知,隨著新螺螄灣的發展、成熟,商戶們在競價中撮合出了一個符合商鋪現有公允價值的價格,而這個價格對俊奧未來對商鋪價值的判斷、商戶對運營成本的規劃都是有指導意義的。
從運營的角度而言,高溢價率的區域自然是已經運營的相對成功的核心旺鋪,但對于資產運營商而言,如何補足低價值資產的缺陷、通過運營管理提升資產洼地的總體價值中樞也是必修課題。競拍中,部分區域底價成交、成交量低,意味著在前期的運營、規劃等方面出了問題,有了現實數據支撐,俊奧后續要如何通過運營管理、改建更新提升低成交量區域的資產價值也就有了主攻的方向。
同時,總體溢價、上百次的相互競價,實質上都是商戶在用實打實的錢,為新螺螄灣的未來發展投票,顯然,從競拍結果看,新螺螄灣的整體發展依然向好,并有著巨大發展潛力。
據介紹,新螺螄灣于9月15日正式被批復為全國第五批市場采購貿易方式試點。10月29日,新螺螄灣市場采購貿易方式試點完成“首單”首試,完成全國第五批17個市場采購貿易試點城市“首票”轉關出口業務,站上了RECP(區域全面經濟伙伴關系協定)的風口。
此次競拍中高達5.34億元的商鋪租賃溢價收入,實際上是商戶對俊奧數年時間資產運營成果的認可,也是新螺螄灣順應時代發展浪潮,持續加碼RECP服務管理,為商戶打造更好經營環境的重要資金儲備。
對商戶而言,以更合理的成本獲取了心儀商鋪的承租權,并且簽下了五年的穩定租約,消除了經營中的許多不確定性因素。
另一方面,相比于傳統由運營商單方面定價的方式,在八年前的底價上與同業充分競價,最終決出商鋪的租約價格,更市場化,也更易為商戶所接受。一輪競拍的落幕,也為更多意向商戶錨定了價值準繩,在新螺螄灣通過其他方式租賃時,有了市場化的價格參考和成本參照。
整個新螺螄灣商貿城發展也隨著數字化拍賣的落幕邁入了新篇章。
在一個健康的資產運營模型中,運營商付出高額資金打造良好的經營環境,并在資產的逐步發展中獲取應有的資產增值紅利,而商戶們的營收、利潤與經營成本應當是同步升高的,并最終以租金的形式反哺運營商。
在新螺螄灣的發展歷史中,商戶、運營商“兩頭吃”的二房東灰色產業鏈條,實質上攫取了新螺螄灣自身的經營成果,俊奧難以從新螺螄灣的發展中收獲應有的資產增值紅利,商戶的成本卻逐年走高,無法形成雙向的正循環。
此次競拍的圓滿收官,徹底斬斷了二房東利益鏈條。競拍價格錨定了市場化的商鋪價格參考系統,真正有心在新螺螄灣發展經營的商戶通過公允價格租到了商鋪,炒鋪者再也無法通過信息不對稱榨取實際經營者的成果。商戶、運營商互利共贏的生態鏈步入正軌。
新螺螄灣與阿里拍賣的成功合作經驗,或許能成為全國大型商貿城通過數字化手段解決歷史租約問題、革新招商招租模式的一個范本和標桿。
