近日，有報(bào)道稱，受317新政調(diào)控影響，北京中介門店開始出現(xiàn)關(guān)店熱潮，僅鏈家就將陸續(xù)關(guān)閉300多家門店，大約占到北京門店的20%左右。在樓市降溫，調(diào)控市場(chǎng)的背景下，房地產(chǎn)中介再一次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，本次鏈家在北京計(jì)劃關(guān)閉500家店面，后來減少到300家，共100個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)關(guān)閉3家。截至目前，鏈家已關(guān)閉87家門店，其中學(xué)區(qū)9家，商辦44家，開墻打洞34家。鏈家表示，這些店面只是暫時(shí)關(guān)閉，會(huì)根據(jù)政策進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。

　　值得關(guān)注的是，在4月19日，萬(wàn)科集團(tuán)30億人民幣獲得了鏈家的股權(quán)，在萬(wàn)科投資鏈家之前，我愛我家、房多多也計(jì)劃重組上市。但就目前來看，這次閉店風(fēng)波，是否意味著房地產(chǎn)中介行業(yè)的冰封期即將到來?

　　房屋成交量再三下降 中介費(fèi)

　　據(jù)了解，已有多位經(jīng)紀(jì)人表示，在新政出臺(tái)后，4月份鏈家的多個(gè)門店銷售業(yè)績(jī)幾乎為零，多數(shù)店門的房源櫥窗廣告都早已下架。

　　成交量

　　根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，自3月17日的樓市調(diào)控發(fā)布“限購(gòu)限售限貸”的政策以來，北京的房屋交易出現(xiàn)了前所未有的7連降。

　　以鏈家的數(shù)據(jù)為例，下圖是鏈家研究院近十周帶看量，可以看出自317政策出臺(tái)后，3月下旬帶看次數(shù)明顯下降，4月第四周的帶看量?jī)H為高峰水平的三分之一。而根據(jù)成交數(shù)量來看，鏈家3月成交4084套，4月成交3145套，同比下降77%，可以說是跳樓式的下跌。

　　據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%，新政至今平均每日的簽單量較新政前的平均簽單量下滑了75.6%。

　　317政策除了進(jìn)一步提高二套房貸最低首付款比例(普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%)，同時(shí)也降低了住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。目前北京購(gòu)買二套房的門檻為全國(guó)最高。

　　有經(jīng)紀(jì)人稱，317新政對(duì)北京房?jī)r(jià)下調(diào)起到了重關(guān)重要的作用，部分有購(gòu)房需求的客戶受新政策的影響要么失去購(gòu)房資格，要么資金有限無法滿足首付比例而不得不延緩購(gòu)房計(jì)劃。

　　中介費(fèi)

　　除了房屋成交量的下滑，房源價(jià)格也大幅度下降，從賣方主動(dòng)逐漸轉(zhuǎn)變到買方主動(dòng)，掛牌價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格出現(xiàn)了明顯的下降。

　　一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，北京朝陽(yáng)北沙灘小區(qū)的一套80多平米的房，在“317新政”出臺(tái)之前掛牌報(bào)價(jià)將近700萬(wàn)，后來有人要680萬(wàn)買，業(yè)主都不愿意賣。317政策出臺(tái)之后，買房看房的人逐漸減少。周邊房源價(jià)格開始持續(xù)走低，房主最后以630萬(wàn)的價(jià)格成交。

　　鏈家研究院顯示，在北京的13個(gè)區(qū)中，已經(jīng)有8個(gè)區(qū)的房屋價(jià)格下跌，根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌，包括東城、西城、石景山、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、通州房?jī)r(jià)均價(jià)下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

　　對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言，本身的底薪其實(shí)很低，收入全靠防務(wù)買賣的業(yè)績(jī)來獲得提成。在這樣低迷的市場(chǎng)情況下，經(jīng)紀(jì)人可能很長(zhǎng)時(shí)間都拿不到收入，即便房屋成交了也只能拿到很低的中介費(fèi)。房源價(jià)格低、客源少、成交量低，這樣經(jīng)紀(jì)人也不愿意在這個(gè)行業(yè)繼續(xù)做下去。這也間接導(dǎo)致了鏈家、我愛我家等大型中介公司開始“關(guān)店熱潮”。

　　房產(chǎn)中介的壓力才剛剛開始

　　中介公司面對(duì)這次前所未有的調(diào)控政策和監(jiān)管力度，門店和經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)成為負(fù)擔(dān)，在店面成本維持穩(wěn)定后，收入?yún)s大幅下降。關(guān)閉店面保存實(shí)力成為這次樓市降溫的最優(yōu)選擇。但房地產(chǎn)中介面臨的壓力才剛剛開始。

　　1.中小型中介公司難以存活

　　國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái)后，大型的房地產(chǎn)中介公司可以根據(jù)自身情況，戰(zhàn)略性地整頓關(guān)閉部分店面，既可以響應(yīng)國(guó)家相關(guān)政策，又不會(huì)浪費(fèi)資源，從公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看是很有利的。

　　在樓市下行的情況下，一些經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的中小型中介公司將逐漸沒落，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱，后續(xù)的相關(guān)政策還會(huì)不斷跟進(jìn)，今年的中介公司將面臨有史以來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　2.“高傭金、炒天價(jià)房”現(xiàn)象不再出現(xiàn)

　　房地產(chǎn)中介高傭金提成是眾人皆知的事實(shí)，據(jù)了解，為響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，目前鏈家、我愛我家等中介公司的中介費(fèi)已經(jīng)從2.7%下調(diào)至2.2%。未來為更好地調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)，監(jiān)管部門很有可能會(huì)減低中介的傭金分成比例。

　　另外，北京、上海的某些學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格被哄抬到10萬(wàn)一平的天價(jià)，這和教育政策、市場(chǎng)需求有著密不可分的關(guān)系。但在某種程度上，房產(chǎn)中介一味地“炒作天價(jià)房、學(xué)區(qū)房”的做法讓房屋價(jià)格一直居高不下。

　　北京市發(fā)改委負(fù)責(zé)人表示：開發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價(jià)房;嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋;目前，北京市教委稱正研究“多校劃片”政策，未來或?qū)⑼ㄟ^隨機(jī)搖號(hào)的方式確定學(xué)校名額。以后中介參與“炒房”的機(jī)會(huì)將越來越少。

　　北京市住建委對(duì)外通報(bào)稱，目前已有38家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停或停業(yè)整頓。另?yè)?jù)各區(qū)房管部門檢查統(tǒng)計(jì)，91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。迄今為止，北京已有55家房產(chǎn)中介被關(guān)停或者停業(yè)。

　　樓市進(jìn)入冰封期 中介公司何去何從?

　　隨著樓市進(jìn)入凜冬期，中介的銷售業(yè)績(jī)將越來慘淡，房地產(chǎn)中介公司的盈收也會(huì)越來越少。

　　wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，30個(gè)一二線城市的成交套數(shù)同比數(shù)據(jù)在調(diào)控后出現(xiàn)明顯下降，調(diào)控政策在一手房市場(chǎng)成效明顯，政策的傳導(dǎo)在后續(xù)將越來越顯著。

　　受限售和認(rèn)房認(rèn)貸的調(diào)控政策之下，二手房的市場(chǎng)只會(huì)更加慘烈。相信久經(jīng)沙場(chǎng)的房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)察覺到了今天的房?jī)r(jià)市場(chǎng)走向，全都加快了融資的發(fā)展步伐，鏈家在3月接受了房地產(chǎn)大佬萬(wàn)科30億人民幣的投資，我愛我家、房多多也在年初準(zhǔn)備重組上市。

　　從以上數(shù)據(jù)我們不難看出，這次政策調(diào)控的力度之大可以用“前無古人
后無來者”來形容。不僅中小型中介公司難以存活，連大型中介公司也開始收縮市場(chǎng)戰(zhàn)線，儲(chǔ)藏實(shí)力過冬，但是寒冬來得突然且兇猛，上市融資之路也蒙上了一層陰影。對(duì)于那些實(shí)力匱乏的中介公司，能不能熬過這個(gè)冬天還是個(gè)未知數(shù)。