如果能成功，他將成為企業(yè)終身后勤保姆，你家的前臺都由他包圓;
如果能成功，他的全國性廠房、倉庫、辦公樓數(shù)據(jù)能夠反映中國經(jīng)濟(jì)狀況，因?yàn)樗南到y(tǒng)上有最真實(shí)、實(shí)時的數(shù)據(jù);
如果能成功，它還可能成為一個比分眾更牛的媒體公司，因?yàn)榻洗哼M(jìn)入不了的空間他能進(jìn)入;
那么，剛剛創(chuàng)立5個月的“空間家”要憑借怎樣的邏輯才能入侵到商業(yè)地產(chǎn)的骨髓中?
【聽楊姐說】
剛剛從上市公司華夏幸福(股票代碼600340)辭職出來創(chuàng)業(yè)的轷震宇根本不像一個創(chuàng)業(yè)者，他的新公司似乎是含著“金鑰匙”出生的——還沒有公開融資，就已經(jīng)拿到了其他公司ABC輪一樣多的錢，一套成熟的打法早已深思熟慮，盈利模式早已驗(yàn)證甚至什么時候公司出現(xiàn)盈虧拐點(diǎn)也已在規(guī)劃之中。
而事實(shí)上，他所做的事卻又是一件本不該由一個創(chuàng)業(yè)公司做的事：整合孵化器、寫字樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目的空置資源，建立圍繞寫字樓的一個龐大而又復(fù)雜的生態(tài)圈，提升整個與之相關(guān)的所有行業(yè)及就業(yè)，解決與此相關(guān)的若干創(chuàng)業(yè)者、政府和各種孵化器可能都沒心思解決的問題——甚至包括配備滅火器和招募帥哥前臺，帶動地區(qū)創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)業(yè)環(huán)境改革，輔助創(chuàng)業(yè)公司不斷升級壯大……
聽起來很虛的概念，咱們從頭說起——因?yàn)檫@件事很大，未來創(chuàng)業(yè)公司要找辦公室，恐怕只有一個選擇：空間家。
在此，楊姐提醒菜心們一下，空間家不僅僅是一個APP，它應(yīng)該是一個組織，一個系統(tǒng)，一個生態(tài)——甚至，是很多生態(tài)!
從0到1
空間家的管理層里有麥肯錫的、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域或曾在五大行任職的，各種背景的都有。其實(shí)，在這個層面上看空間家，它并不是完全的裸創(chuàng)業(yè)，從注冊資本一個億這個小細(xì)節(jié)上來看，轷震宇應(yīng)該算是一個典型的“創(chuàng)二代”!
轷震宇想做空間家的想法已經(jīng)很久了，但拉出一票人馬開始創(chuàng)業(yè)卻是今年5月的事。7月28號公司成立的時候管理骨干大概10個人，8月10號開始招第一個業(yè)務(wù)人員，至今160天左右，已經(jīng)600多人，其中地推就500人，進(jìn)入到中國10個城市，北京、上海、深圳、武漢、成都、沈陽、廊坊、保定、天津、石家莊。
這些地推——“認(rèn)證經(jīng)紀(jì)人”都是實(shí)時有效的，他們幫助物業(yè)人員把寫字樓的資源。地推的人員被分片管理，目前全北京的地推共分為220個片區(qū)，轷震宇打開手機(jī)查看后臺就能看到每個經(jīng)紀(jì)人的位置。這500多個經(jīng)濟(jì)人每天的工作就是管幾百個樓的資料上傳，每個樓里有大概多少家企業(yè)，他們都得知道。
在這樣的管理方式下，業(yè)務(wù)發(fā)展的速度遠(yuǎn)比轷震宇想象得要順利，從7月28號拿到營業(yè)執(zhí)照，到九月中旬產(chǎn)品上線，到今天為止全中國10個城市已經(jīng)有超過60000個真實(shí)的產(chǎn)品，包括寫字樓和產(chǎn)業(yè)園，用戶可以在手機(jī)上看到自己周邊所有寫字樓的情況。包括廠房和倉庫的情況，深圳有很多，北京周邊也有一些。
是的，到目前為止中國還找不到第二個網(wǎng)站或APP，能夠有真實(shí)的、被核實(shí)過的6萬個商業(yè)空間——包括孵化器、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、廠房、倉庫——轷震宇做到第一個1000個空間用了27天，現(xiàn)在上面平均每天有2000個空間上傳。
最開始100%都是空間家的員工自己上傳，現(xiàn)在已經(jīng)開始下降——隨著用“空間家”APP的人越來越多，空間房源就越來越多!
轷震宇那在全國的2000個認(rèn)證經(jīng)紀(jì)人可大有學(xué)問——他把每個樓里管物業(yè)和管招商的人都發(fā)展成了空間家的用戶，讓他學(xué)會自動用APP，自動上傳他的真實(shí)空間，而且必須符合空間家的標(biāo)準(zhǔn)，即每個空間必須要求3-5張真實(shí)在場的照片，而且每個空間是運(yùn)維在1分鐘之內(nèi)審核。
當(dāng)然，審核團(tuán)隊(duì)對空間家來講現(xiàn)在也是一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，為了保證空間的真實(shí)性，轷震宇要求每個空間都必須是一個一個人為審核，必須在1分鐘之內(nèi)審核，且24小時隨時有人審核。
盡管轷震宇對數(shù)據(jù)的真實(shí)性追求已經(jīng)到了沒有商量余地的地步，現(xiàn)在全國大概平均一天有2000個空間往上傳，消耗了很多人工成本，但這樣做的直接效果就是，提高了成交率!
僅僅4個月，有將近800多個真實(shí)選址需求在空間家上發(fā)布，訂單數(shù)也隨之逐步上漲：8月份成交了兩單，9月份成交了12單，10月份成交了22單，11月以來空間家的成交量突破100單。
現(xiàn)在，1000平米以下的商用空間，企業(yè)一天之內(nèi)就可以在空間家上找到。
這個階段性目標(biāo)令轷震宇非常興奮，他把目標(biāo)設(shè)定在三年之內(nèi)幫助5-8萬家企業(yè)找到合適的空間……其實(shí)，再往后發(fā)展，人們不通過業(yè)務(wù)員直接就可以找到。“三年之后，我們希望通過交易本身，讓我們的人員能夠做到管理費(fèi)用自平衡，接下來我們每年會落在手里數(shù)萬家有需求的企業(yè)!”轷震宇透露。
空間家CEO轷震宇
如果這個生意寫到此即將結(jié)束，那么空間家也不過是一個商用寫字樓版的鏈家或我愛我家——顯然，必須不能是!
從表面上看，轷震宇是想用一個APP試圖把中國所有的寫字樓管理起來。他雇傭了一只強(qiáng)悍的地面部隊(duì)，將所有商業(yè)寫字樓盤的每個辦公室都進(jìn)行了“online”的動作：把每間辦公室整上手機(jī)。
但事實(shí)上，這只是空間家萬里長征的第一步，因?yàn)樵谶@樣的服務(wù)中，空間家一分錢都賺不到——如果按照互聯(lián)網(wǎng)思維慣性來理解，你即將看到的，將是第三方為此買單，但熟悉楊姐的人都知道，如果結(jié)局如此毫無懸念，也不需要楊姐費(fèi)神地寫了這么多了。
操著政府的心
“用大數(shù)據(jù)真實(shí)的反應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，描繪中國的產(chǎn)業(yè)地圖”是轷震宇的創(chuàng)業(yè)理想，這與其個人的經(jīng)歷息息相關(guān)。轷震宇多年在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕的經(jīng)驗(yàn)就是，如果你要一個生態(tài)繁榮起來，就要給這個生態(tài)的各個環(huán)節(jié)都帶來土壤。
舉個例子，一個創(chuàng)業(yè)公司要尋找一個辦公室，要經(jīng)過很多道手續(xù)，找合適的地址、裝修、買辦公家具、通過消防要求、行政、采買、法務(wù)、綠植、財(cái)務(wù)……在進(jìn)駐之后，配套的生活、吃喝、行政服務(wù)都需要有人提供，空間家想做的就是要為企業(yè)提供一站式的企業(yè)行政大管家服務(wù)，建立一個企業(yè)服務(wù)的生態(tài)圈……
是的，轷震宇要做空間家的初衷竟然簡單得令人覺得“太萌”——他希望把空間家做大之后，通過空間家上企業(yè)找空間這個數(shù)據(jù)，來真正反映全中國寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)遷移、增長的情況。在他看來，外界的很多行業(yè)數(shù)據(jù)都是扯淡。
“現(xiàn)在我們已經(jīng)看到，北京和上海大量的200平米到500平米的房子都是由互聯(lián)網(wǎng)公司，新的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)租的，這個反映出大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，到底產(chǎn)生了多少東西，目前幾百家的數(shù)據(jù)就已經(jīng)能夠顯現(xiàn)出來，未來到上萬的時候，整個結(jié)果都會出來，我們很想回答這樣一個問題?！遍跽f。
其實(shí)辦公空間對產(chǎn)業(yè)生態(tài)的訴求非常明顯，他們需要有大量的產(chǎn)業(yè)聚集，不是你想來就能來的，或者你想有就能有的，很多都有屬性，現(xiàn)在會有越來越多的寫字樓帶有明確的產(chǎn)業(yè)屬性，而且這已經(jīng)是一個必然趨勢。
空間家的帝國版圖
空間家自己的盈利空間在哪里?服務(wù)費(fèi)么?當(dāng)然不是——這個時代，如果一個平臺級公司不往金融上打主意都對不起互聯(lián)網(wǎng)這三個字!
空間家也不例外。
在楊姐看來，空間家會做幾件宏大的事，第一，成為創(chuàng)業(yè)公司的“辦公室管家”;第二成為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)“包租公”，注意，不是“中介”哦(這里面差別大了)!第三就是成為中國最大的商用空間放貸商。第四，企業(yè)股權(quán)融資和債權(quán)融資。
第一點(diǎn)，大家都好理解，從一個創(chuàng)業(yè)公司找辦公室到入住，中間的一切需求都可以被空間家滿足，如果你自己跑一切手續(xù)，估計(jì)要兩三個月，但是外包給空間家，他就幫你搞定一切裝修，租桌椅，消防、法務(wù)，如果你搬家了，桌椅還可以被他回收;甚至，你要一個什么樣的前臺?帥哥還是美女?空間家都可能有一個自己的前臺隊(duì)伍在哪里隨時候選。
第二點(diǎn)更厲害，如果楊姐沒猜錯，空間家在掌控了全國的商用寫字樓數(shù)據(jù)后，就可以篩出一部分他們認(rèn)為有價(jià)值的空間，直接把這個空間收下來做二房東——這樣他們就可以取得一種權(quán)利——進(jìn)入100萬企業(yè)的大門，在這些企業(yè)的辦公室中安放自己的電視屏或者其他什么屏之類的，那么，這個時候的空間家不就是又一個分眾傳媒么?
錯，這應(yīng)該是一個比分眾還牛的分眾，江南春都沒有能夠進(jìn)駐寫字樓里公司的大門吧?DM到了公司的門口也進(jìn)不去吧?但是空間家的屏幕或許就能辦到!
當(dāng)這些屏幕上的廣告可以不停地在人們辦公室里閃爍，其商業(yè)價(jià)值要比分眾的電梯廣告高出不知道多少倍。在這個意義上，空間家將產(chǎn)生一個附屬公司——又一個傳媒帝國，即辦公室傳媒!(哈，楊姐就先這么叫吧。)
是的，第三點(diǎn)，也是必須要做的一點(diǎn)，就是金融服務(wù)——房屋租賃貸款、裝修貸款。
轷震宇完全可以給那數(shù)千萬中小企業(yè)提供辦公場地貸款服務(wù)和裝修貸款服務(wù)。您會說，中小企業(yè)的平均壽命不就兩年么?那空間家的風(fēng)險(xiǎn)高不高?
理論上來說，應(yīng)該不高，因?yàn)榧幢阒行∑髽I(yè)不行了，房子還在，空間家完全可以收回房子再次出租——損失幾個月房租是可能的，但大規(guī)模的損失應(yīng)該不會。而且還有一種辦法降低風(fēng)險(xiǎn)：租約期內(nèi)的貸款，可以用在租約部分的租期來作為抵押。
但是轷震宇也知道，如果前面APP提供的免費(fèi)找房服務(wù)做得不好，那么后面的一切商業(yè)模式都是空談，所以從找房到入住才是空間家未來三年半主要推的服務(wù)。
至于第四點(diǎn)，企業(yè)的股權(quán)融資和債權(quán)融資，也是以后的規(guī)劃。因?yàn)楝F(xiàn)在空間家的數(shù)據(jù)還不夠大，不夠多。
簡單地說，空間家的“本質(zhì)”就是互聯(lián)網(wǎng)思維中的精髓：在用免費(fèi)的服務(wù)獲取用戶之后，再通過各種增值服務(wù)來收費(fèi)。
但凡事都有兩面性，空間家面臨的挑戰(zhàn)就是，要入侵到各個商業(yè)地產(chǎn)的骨髓中去——短期內(nèi)轷震宇必須負(fù)擔(dān)龐大的成本。
是的，空間家這生意的最大門檻就是資金!
首先，目前轷震宇從交易環(huán)節(jié)本身所掙的錢要可以養(yǎng)活空間家自己業(yè)務(wù)的人。
其次，未來如果空間家要掌控商用寫字樓的話語權(quán)，例如在別人辦公室里安裝廣告屏幕，那么成為包租公的成本也會是一筆不小的數(shù)字!
當(dāng)然，就楊姐本人來看，資金未必有問題，一個好的項(xiàng)目是永遠(yuǎn)不會缺錢的，滴滴快的那么燒錢都有人往里砸，更何況空間家的項(xiàng)目是用資金來承租，只要選址準(zhǔn)確能找到租客，這些資金就不是白白以補(bǔ)貼的形式燒掉，且周轉(zhuǎn)速度應(yīng)該也不算慢。
在此，引用別人一個觀點(diǎn)，一個牛叉的商業(yè)模式是用十年樹立起來的門檻，也是別人幾乎無法踏過的，如果你現(xiàn)在就賺錢，那么也就只能賺點(diǎn)小錢——正如房地產(chǎn)中介一樣，賺一筆就走，根本不可持續(xù)。
